Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка квартиры — что это». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Что такое переуступка квартиры
Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.
Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.
Основные определения переуступки:
- цессия — договор, по которому уступаются права требования;
- цедент — продавец;
- цессионарий — покупатель.
Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.
Договор переуступки квартиры: как оформить сделку
Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.
В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома. ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.
«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:
— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.
Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.
Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.
Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
Как купить квартиру по переуступке в ипотеку
Теперь рассмотрим, как происходит оформление такой покупки. Для начала нужно убедиться, что сделка вообще возможна. Для этого нужно прочесть действующий ДДУ продавца. Если там есть запрет на переуступку, сделка невозможна в любом случае. Кроме того, в договор может быть внесен пункт о том, что такая продажа должна согласовываться с застройщиком, необходимо получение разрешения от него.
Второй важный момент — если продажа по переуступке возможна, нужно узнать у застройщика, какие банки аккредитовали дом. К ним и можно обратиться для оформления ипотеки. Бывают обратные ситуации, когда, обращаясь в банк, вы получаете возможность ознакомиться с перечнем партнеров-застройщиков, у которых можно приобрести жилье.
Важно! Прежде чем обратиться в банк, изучите его требования к заемщику, пакет необходимых документов. Требуется первый взнос — минимум 15–20% от стоимости недвижимости.
С какими неприятностями могут столкнуться новые дольщики:
- Право требования с неисполненными обязательствами. К примеру, просроченными платежами, в связи с которыми уже заработали штрафные санкции застройщика. Чтобы избежать подобных проблем, нужно посетить офис строительной фирмы и узнать обо всех деталях планируемой сделки до того, как вы подпишете договор цессии.
- Если не получено разрешение от застройщика на переход права требования, он может аннулировать договор через суд. В таком случае, чтобы вернуть деньги, судиться предстоит уже несостоявшемуся дольщику. Лучше перестраховаться и получить письменное согласие строительной компании, даже если ДДУ этого не предполагает.
- Если цедент использовал средства маткапитала для оплаты по ДДУ, он обязан выделить детям доли в построенной квартире. В таком случае вам потребуется консультация юриста – ущемление интересов несовершеннолетних может стать причиной аннулирования договора цессии.
- Если продавец приобрел будущее жилье в ипотеку, нужно получить разрешение банка на сделку. Пока квартира не построена, имущественные права на нее могут находиться в залоге – после регистрации собственности оформляется закладная. Если согласия кредитора нет, он может обратиться в суд, и сделку признают недействительной.
- Возможно мошенничество – например, дублирующие продажи одной и той же квартиры. Это может произойти, если договор не регистрируется в Росреестре. Если же оформить документы в положенном порядке, подобных проблем не возникает.
- При расторжении договора застройщик обязан компенсировать только на ту сумму, что указана в ДДУ. Даже если новый дольщик приобрел право требования по более высокой стоимости. Иногда при массовой продаже квартир организациям эта цифра специально занижается.
Преимущества и недостатки переуступки
- Для продавца:
Для продавца бесспорным плюсом является возможность быстрого получения дохода – договор переуступки можно подписать сразу после публикации проектной декларации, а передать право на недвижимость уже после окончания строительных работ, когда цена значительно вырастет.
Из минусов можно назвать длительный срок. Для договора купли-продажи, дарения необходимо гораздо меньше времени. При переуступке возникает необходимость общения с девелопером (застройщиком), покупателем, получения выписок из Росреестра.
Все сделки с недвижимостью, в т.ч. и цессия подлежат налогообложению, а значит возникает необходимость подачи декларации.
- Для покупателя:
Бесспорным преимуществом является возможность купить недвижимость дешевле, чем в новостройке или во вторичном фонде. Если цедент стремится быстрей продать, то есть шанс купить за более низкую цену, чем приобрел он. Иногда моржа может доходить до 5-20%.
Если приобрести недвижимость на этапе котлована, то после сдачи ее в эксплуатацию цена вырастет на 5-50%, на этом можно хорошо заработать.
Из минусов можно назвать риски.
Покупатель получает не жилье, а только право на него. Если застройщик обанкротится, затянет сроки строительных работ или получения документации, то на цедента нет никаких рычагов влияния, только на застройщика.
Кроме этого, есть риск приобрести право требования с невыполненными в полном объеме обязательствами или несвоевременными выплатами застройщику.
Можно попасть на мошенников и стать жертвой «двойных продаж», если договор не прошел регистрацию в Росреестре.
Если застройщик будет объявлен банкротом, объект перейдет в долгострой.
Опасность № 7. Доплата
При наличии задолженности по ДДУ застройщик будет взыскивать ее у нового дольщика.
«Необходимость доплаты по ДДУ может возникнуть в нескольких случаях. В первом случае — при заключении договора уступки новый дольщик не убедился в том, что выплаты по ДДУ предыдущим дольщиком, в том числе юридическим лицом, особенно при проведении им взаимозачетов с застройщиком, произведены в полном объеме и без нарушений графика оплаты по договору.
Во втором случае возможна доплата в случае увеличения площади объекта долевого строительства после ввода дома в эксплуатацию и проведения соответствующих обмеров.
В-третьих, если цена по договору первоначальным дольщиком оплачена не в полном объеме, необходимо получить разрешение на заключение договора уступки у застройщика», — сообщил Олег Островский.
Причины переуступки прав
Причины продажи долевого участия могут быть неблагоприятными для покупателя и вызываться не очень комфортными ситуациями. Распространенные случаи, когда строительство заморозилось, не соблюдаются нормы, от чего страдает качество работ, либо Застройщик попросту растратил средства инвесторов и находится в состоянии, близком к банкротству.
Разочарованные дольщики переуступают права требования другим покупателям (естественно, по сниженной цене), чтобы сохранить хотя бы первоначальные взносы. Новый дольщик оказывается в цейтноте. Поскольку добровольно попал в эту неприятную ситуацию, прельстившись дешевой ценой.
Отсюда вывод – причины продажи легко знать, если самому собрать информацию об объекте. Неплохо проверить деловую репутацию Застройщика, его законченные проекты, отзывы инвесторов, любые данные, которые помогут определиться с ситуацией.
Стоит ли покупать недвижимость по переуступке
Рассмотрим преимущества и недостатки переуступки права требования на недвижимость.
Многоквартирный дом (МКД) возводится, как правило, за несколько лет. Чем ближе срок сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию, тем стремительнее растет стоимость квадратного метра. Переуступка прав собственности позволяет стать владельцем жилплощади в понравившейся новостройке, даже если все квартиры в ней уже распределены. Что важно, дольщик, выступающий в качестве инвестора, вероятнее всего, продаст жилье дешевле, чем сам застройщик. Обычно права переуступают в МКД, которые почти достроены.
Ниже в таблице рассмотрим, чем выгодна такая процедура:
|
Преимущества и недостатки цессии |
|
|
Плюсы |
Минусы |
|
Стоимость жилья будет ниже, чем если бы вы покупали первичку/вторичку. |
Существует риск не заметить невыполненные продавцом обязанности или просрочки перед строительной компанией. Их придется погашать покупателю. |
|
Можно получить скидку до 20% путем торга с цедентом, которому по каким-то причинам надо срочно продать квартиру по переуступке. |
Переуступка при покупке квартиры — это все-таки еще не жилье, а лишь право его требовать. |
|
Можно оформить переуступку квартиры в ходе строительства, а не при вводе дома в эксплуатацию, а когда стоимость квартир резко возрастет от 5 до 50%, выгодно перепродать ее. |
Есть риск потерять средства из-за мошенников либо двойных продаж, если неверно зарегистрировать цессию в Росреестре (или же не сделать этого вовсе). |
Риски переуступки обязательств по ДДУ
К наиболее частым относят непорядочность застройщика. Ещё один существенный риск — покупка объекта с занижением стоимости. В этом случае продавец указывает в цессионном договоре ту же стоимость, по какой приобретал объект, чтобы не платить налог на прибыль. Остаток стоимости передаётся по дополнительному соглашению. Покупателя, помимо участия в сомнительной схеме, может ждать неблагоприятный исход событий. Если застройщик обанкротится, дольщик получит компенсацию в размере той суммы, что указана в договоре, а не той, что он фактически заплатил покупателю.
От ухода с рынка и банкротства застройщика застраховаться нельзя. Но предусмотреть подобную ситуацию можно. Проверьте застройщика заранее. Объектом проверки являются следующие аспекты:
- Наличие разрешения на строительство, паспорта объекта и проектно-сметной документации.
По запросу дольщика застройщик обязан предоставить эти документы. Обратите внимание на право использования земельного участка: кто его владелец или арендатор, совпадает ли название компании, указанное в разрешительных документах, с наименованием застройщика, у которого вы собираетесь купить квартиру.
- Соблюдение графика строительства.
Квартиры в новостройках редко продают сразу после подписания ДДУ. Обычно к моменту оформления цессии в пользу нового владельца уже можно сделать выводы о темпах строительства и соблюдении заявленного графика. Найти в интернете информацию о его уже сданных и строящихся объектах несложно — там указаны плановые сроки завершения строительства.
- Соблюдение планировки.
По ДДУ инвестор вправе инспектировать ход работ по строительству. Уделяя ему внимание, можно вовремя заметить огрехи и ошибки строителей.
- Судебные разбирательства.
Большая их часть касается выплаты компенсаций дольщикам за ввод дома в эксплуатацию позже назначенного срока. Навести справки можно на сайте районного и Арбитражного суда того региона, в котором зарегистрирована компания. Многих покупателей наличие негативных отзывов и фактов просрочки не останавливает – по их мнению, доступная цена покупки и шанс на хорошую неустойку за просрочку эффективно компенсируют задержку.
- Отзывы в интернете.
Навести справки, не выходя из дома, проще простого. Но учитывайте недобросовестных конкурентов и дольщиков, которым не удалось отсудить неустойку за просрочку.
- Дополнительные траты.
Они обязательно добавляются к сумме сделки и имеют важное значение. В связи с переуступкой прав требования по ДДУ продавец как получатель дохода обязан оплатить в бюджет НДФЛ — 13 % от суммы сделки. Эту сумму он может включить в её стоимость и получить с покупателя. Ещё одна доплата — комиссия застройщика, установленная договором. Не забудьте ещё оплату услуг правового сопровождения, нотариуса и госпошлину в размере 0,5 % от суммы договора переуступки. Вышеперечисленные расходы могут быть полностью включены в стоимость объекта и отнесены на счет покупателя или распределены между продавцом и покупателем.
Риски покупки квартиры в новостройке по переуступке прав по ДДУ не останавливают покупателей. С каждым годом круг желающих недорого получить комфортабельное жильё через заключение договора цессии с изначальным дольщиком по ДДУ растёт.
Требуется ли разрешение застройщика для переуступки
Не всегда. Но многие застройщики взымают комиссию за выдачу разрешения на переуступку. Чтобы это понять, необходимо изучить ДДУ: одним из условий договора может быть обязательное согласование такой сделки с застройщиком. Если такой пункт есть, необходимо брать разрешение. При этом размер комиссии может быть фиксированным (порядка 30-60 тысяч рублей за квартиру) либо процентным (до 4%), отмечает руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.
Кроме того, застройщик может запретить переуступку прав на квартиры, чтобы предотвратить массовое появление на рынке предложений о перепродаже от дольщиков. Однако если ДДУ не ограничивает переуступку, то после заключения сделки новому дольщику необходимо лишь сообщить об этом застройщику, направив ему письмо с копией зарегистрированного договора и своими контактными данными.
Безопаснее ли заключать сделку переуступки с подрядчиком
Здесь также нужно знать о некоторых рисках. Генподрядчик может договориться с застройщиком на взаимозачет на работы. В этом случае назначается цена за 1 кв.м.
По словам Олега Ступенькова, между застройщиком и подрядчиком одновременно заключаются ДДУ и договор подряда с указанием условий взаимозачетов. ДДУ сразу подается на регистрацию, но к моменту заключения сделки переуступки он может быть еще не оплачен, поскольку привязан к договору подряда. Следовательно, покупателю квартиры, который собирается заключить договор переуступки с подрядчиком, кроме ДДУ, необходимо проверить счета-фактуры, акты взаиморасчетов и договор подряда, где фигурирует квартира, которую он собирается приобрести. Если сделка переуступки заключается с физическим лицом, необходимо также проверить акт сверки и платежки, убедившись в факте оплаты по ДДУ. Поэтому Ступеньков настоятельно рекомендует подписывать договор переуступки только в офисе продаж застройщика.
Положительная сторона переуступки:
- Приемлемая стоимость в строящимся доме. Часто инвесторы приобретают у застройщиков доли на стадии котлована, а потом реализуют дороже.
- Сделка проходит быстро пока дом строится. Список документации маленький при переуступке прав.
Отрицательная сторона:
- Квартиры в возводимых домах облагается налогом в размере 13% от разницы цены покупаемого жилья и цены реализации. К примеру, доля покупалась по переуступке за 2 000 000 рублей, а продана за 2 300 000. Выгода составляет 300 000 рублей вычитаем 13% и получаем 39 000 рублей. Такие цифры нужно заплатить в налоговую инспекцию.
- Застройщики могут быть недобросовестными и переносить срок сдачи. Также роботы по возведению могут оказаться некачественными.
- Частые суды. Иногда только так возможно решить разногласия по договору переуступки квартиры или худший вариант, если стройка прекращена.
В налоговом кодексе написано, что доход граждан подлежит обложению налогом. То же относится и к продаже квартиры по переуступке. К тому же если она реализована для извлечения прибыли, т.е. за большую сумму, чем покупалась.
Сколько стоит налог на прибыль, т.е. на разницу стоимости при продаже квартиры и после. Он равен 13 % от полученной прибыли. К примеру, квартира стоит 3 000 000 рублей. Инвестор продал её за 3 500 000 рублей, соответственно выгода составила 500 000 рублей. Сумма налога будет 65 000 рублей.
Если квартира продается за ту стоимость, за которую она ранее была куплена, тогда никаких налогов оплачивать не нужно, но декларацию подавать все же необходимо. Иначе налоговые инспектора обяжут к оплате штрафа за отсутствие декларации, но предварительно вышлют уведомление.
Часто граждане стараются неправомерно обойти налоговую систему и в справке 3-НДФЛ и других регистрационных документах указывают более заниженную стоимость нежели чем на есть на самом деле. Покупатель в случае непредвиденных ситуаций не сможет вернуть себе все денежные средства в полном размере, так как по договору цена меньше.
Переуступка квартиры: что такое и когда используется?
Квартира в строящемся доме не может быть продана с помощью обычного договора купли-продажи, потому что на момент сделки она еще не существует физически и юридически. По факту она представляет собой обязательство застройщика передать готовое жилье в срок, определенный договором участия в долевом строительстве.
Именно для таких случаев существует особый тип сделок – переуступка прав требования. Как правило, переуступку используют при продаже недвижимости на поздних этапах строительства. Это могут делать как юридические лица, которые специализируются на сделках с недвижимостью, так и обычные граждане.