Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «7 уловок риэлторов-мошенников — как не стать жертвой обмана при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.
To, чтo имyщecтвo cтoялo нa мecтe пepeд пoдпиcaниeм cдeлки, нe oзнaчaeт, чтo oнo ocтaнeтcя нa мecтe пocлe тoгo, кaк вы пocтaвитe пoдпиcи. Bы впoлнe мoжeтe пpийти в пycтyю квapтиpy – и xopoшo, ecли oбoи и выключaтeли ocтaнyтcя нa мecтe. Ecли в дoгoвope никaк нe oбoзнaчeнo, чтo oбcтaнoвкa и бытoвaя тexникa былa включeнa в cтoимocть квapтиpы, a знaчит oплaчeнa вaми, пpидeтcя cмиpитьcя c пepeплaтoй – y вac нeт ocнoвaний пoтpeбoвaть oт пpoдaвцa, чтoбы oн вepнyл вce нa мecтo.
Чтoбы избeжaть пoдoбныx нeпpиятнocтeй, нyжнo включить в дoгoвop кyпли-пpoдaжи и aкт пpиeмa-пepeдaчи пyнкт, гдe oпиcaны вeщи, ocтaющиecя в квapтиpe и вoшeдшиe в цeнy дoгoвopa — c yкaзaниeм мapки, цвeтa и пpoчиx oпoзнaвaтeльныx пpизнaкoв.
Eщe oдин cпocoб, cвязaнный c зaключeниeм пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — oфopмлeниe пo дoгoвopy нe aвaнcoм, a зaдaткoм. B cooтвeтcтвии c cтaтьeй 380 ГК PФ зaдaткoм пpизнaeтcя дeнeжнaя cyммa, кoтopyю пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy в cчeт cтoимocти квapтиpы кaк дoкaзaтeльcтвo cвoиx нaмepeний зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи. И ecли в кoнeчнoм итoгe cдeлкa нe cocтoитcя пo винe пpoдaвцa, oн дoлжeн бyдeт вepнyть пoкyпaтeлю пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. A ecли винoвaтым oкaжeтcя пoкyпaтeль, зaдaтoк ocтaнeтcя y пpoдaвцa.
Нeкoтopыe пpoдaвцы пoльзyютcя нeзнaниeм пoкyпaтeлeй и cпeциaльнo oфopмляют пpeдвapитeльный дoгoвop c зaвeдoмo нeвыпoлнимыми ycлoвиями. И вмecтo aвaнca, кoтopый пpи нecocтoявшeмcя дoгoвope пpocтo вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, бepyт зaдaтoк.
Ocoбeннo oпaceн тaкoй вapиaнт, ecли вы плaниpyeтe пpиoбpecти квapтиpy в ипoтeкy, и бaнк eщe нe oдoбpил вaш выбop. Чтoбы yбepeчьcя, oбязaтeльнo oбpaщaйтe внимaниe нa фopмyлиpoвки. Пoдпиcывaйтe дoгoвop тoлькo c aвaнcoвым плaтeжoм и в cлyчae c ипoтeкoй дoпoлнитeльнo oгoвapивaйтe, чтo ecли бaнк нe дacт oдoбpeния нa пoкyпкy имeннo этoй квapтиpы, пoкyпaтeль cчитaeтcя нeвинoвным в нecocтoявшeйcя cдeлкe, пoлyчaeт oбpaтнo вce пepeдaнныe в aвaнcoвый плaтeж дeньги и нe нeceт никaкoй oтвeтcтвeннocти пepeд пpoдaвцoм.
Какие квартиры на вторичном рынке в группе риска
Проблемной может стать квартира, где в течение года прослеживается частый переход права собственности, особенно по доверенности. Дело в том, что доверителей часто используют в своих преступных схемах мошенники, да и сама доверенность может оказаться недействительной.
Опасность может нести квартира, которую недавно унаследовали. Никто не станет гарантировать, что через некоторое время не появится неожиданный наследник.
С опаской надо отнестись к жилью, которое продается по низкой цене, а продавец очень спешит и всячески уклоняется от присутствия на сделке. В этом случае все надо проверять очень тщательно, поскольку может оказаться, что продавец — банкрот.
Специалисты не советуют покупать квартиру у человека с долгами, особенно если идут разбирательства в суде. Эту информацию можно получить на сайте судебных приставов, посмотрев, не ведутся ли судебные производства.
Также следует особо внимательно отнестись к покупке, если имеется подозрение о недееспособности продавца. Перед покупкой квартиры запросите у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Если есть какие-то проблемы, лучше вовсе отказаться от недвижимости, в этом случае очень велик риск остаться и без имущества, и без денег.
«Всегда уточняйте у продавца все вызывающие сомнения моменты, только так можно рассчитывать на удачную покупку. Заранее составьте вопросы и не стесняйтесь записать их в ежедневник. При ответах следите за реакцией и общим состоянием человека, будьте немножко психологом», — говорит Елена Мищенко.
Продажа несуществующих квартир
Риелторы могут пойти на такую хитрость: разместить объявление о продаже квартиры, которую никто продавать не собирается. Цена при этом выставляется ниже рыночной. Покупатели видят такое предложение, звонят по указанному номеру (думая, что обращаются к собственнику), а дальше на них обрушивается поток предложений по совершенно другим объектам, потому что «эта квартира уже продана, но есть еще привлекательные варианты». В итоге риелтор продает то, что ему нужно продать, подловив покупателя, зачастую так хитро, что тот даже не понимает, где его обманули.
Как бороться с таким обманом? Если вы звоните по объявлению «собственнику», а вам начинают рассказывать, что эта квартира уже продана, но есть другие, не вступайте в дальнейшие разговоры и вешайте трубку. Лучше такие обзвоны делать не со своего личного номера и уж точно не с городского телефона. Заведите отдельную сим-карту, которую не жалко будет заблокировать, если вас начнут атаковать с «выгодными предложениями».
Несколько претендентов на покупку
Основные способы, когда нерадивый продавец хочет нажиться сразу на нескольких претендентах. Он продает имущество многим покупателям и это можно сделать без проблем. Например, человек имеет квартиру, но проживает за территорией страны. Он ищет сразу нескольких претендентов, с каждым составляет отдельные соглашения по дубликатам всех имеющихся бумаг на квартиру у разных нотариусов. После этого он получает какую-то определенную сумму денег от каждого покупателя и уезжает.
Владельцем в ипотеку назначается только тот человек, который быстрее всех сориентируется в ситуации и успеет зарегистрировать свои права на имущество. Для остальных участников процесса ситуация станет критической, потому что вернуть себе свои же деньги станет тяжело. Это можно сделать только тогда, когда в суде будет представлен мошенник.
Если государственную регистрацию не осуществит ни один участник этой сделки, то преимущество будет у того человека, кто первым заключает ее. Избежать это можно только тогда, когда вы не будете рассчитываться с реализатором до оформления права собственности.
ВНИМАНИЕ !!! Основная часть средств должна быть передана только после того, когда утверждается право на владение помещением. Дополнительным советом будет являться то, что когда вы узнали о продаже сразу нескольким покупателям, сразу же обращайтесь в правовые органы. Вам в некоторых случаях удастся выиграть дело и отстоять свое полное право на собственность.
На что ещё обратить внимание?
В документах не должно быть исправлений и помарок. Если заметили что-то подобное, насторожитесь — возможно, у вас в руках подделка.
При заключении сделки требуйте согласие супруга, даже если квартира куплена не в браке, даже если они в разводе. Отсутствие согласия может быть поводом для судебных споров.
Если один из собственников квартиры — несовершеннолетний, необходимо разрешение органов опеки на продажу квартиры.
Если квартира продается по доверенности, существует большая вероятность мошенничества и обмана. Требуйте присутствие продавца на сделке. В противном случае, лучше поискать другой вариант.
Обязательно расспросите соседей — они могут рассказать много полезной информации как о владельце, так и о самой квартире.
Одна квартира – несколько покупателей
Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях – продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать. Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает. В таком случае владельцем жилья станет тот, кто успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру первым, а вот для остальных прогнозы неутешительны, ведь вернуть себе деньги будет практически невозможно, если невозможно будет найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом. Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.
Как распознать ложь риелтора?
- Выбирая риелторское агентство, следует обратить внимание на наличие и оформление сайта, так как примитивное дешевое оформление, а также отсутствие или слишком большое число негативных отзывов свидетельствует о сомнительности заведения.
- Затянутый пространный ответ на важный вопрос является признаком обмана.
- Агент не предоставляет копии правоустанавливающих документов.
- Просмотр недвижимости агент назначает в неудобное время и постоянно торопит во время него.
- Агент настойчиво просит дать ему подлинники документов на квартиру и документов, удостоверяющих личность.
- Риелтор настаивает на передаче наличных денег.
- Агентство не хочет показать сертификат об оказании посреднических услуг, потому что не имеет его.
- Риелтор отказывается показать оригинал своего паспорта.
- Риелтор пытается навязать составление предварительного договора купли-продажи и получить аванс, сам продавец об этом ничего не знает.
- Риелтор сильно занижает оплату за свои услуги, поэтому можно ожидать скрытой комиссии.
Аренда жилплощади с целью ее захвата
Один из наиболее «экстремальных» способов махинаций при аренде жилой недвижимости заключается в аренде квартиры с целью ее захвата. В этом случае арендатор обычно изначально собирается захватить арендуемое жилье и договаривается с хозяином недвижимости именно с этой целью.
Арендуемую квартиру могут захватить и в том случае, если договор аренды, заключаемый между арендодателем и арендатором, не заверяется у нотариуса. В подобной ситуации, по истечении срока аренды, квартирант может отказаться освобождать жилплощадь, не пуская при этом в квартиру ее законного хозяина.
Если такое произошло, следует помнить, что даже в этом случае договор обладает действенной силой, поэтому пострадавшему собственнику необходимо по данному поводу обращаться в суд. Даже несмотря на то, что такие дела обычно разбираются довольно долго, причем хозяин жилья в этом случае будет обязан уплатить все причитающиеся налоги.
Как обезопасить себя при продаже жилья?
Продавцу также нужно избегать возможных рисков и знать, как правильно и безопасно продать недвижимость. Перечень недобросовестных и преступных действий:
- Вместо покупателей на просмотр могут явиться наводчики, выбирающие объект для совершения кражи.
- По ПДКП будет передан задаток, с последующей провокацией срыва сделки и требованием такового в двойном размере с продавца.
В этом случае лучше всего обратиться к риэлтору, который будет сопровождать просмотры и поможет оформить ПДКП. При самостоятельной продаже – составлять акт просмотра квартиры, вносить в него личные данные посетителя, согласно паспорту. Чаще всего происходит мошенничество с деньгами:
- деньги, переданные наличными, могут оказаться фальшивыми;
- платёж может не поступить;
- из банковской ячейки деньги могут быть изъяты, если регистрация задержится.
Но это не должно препятствовать сделке. Процедура регистрации может прерываться, если в сделке обнаружены нарушения.
Совсем криминальные способы обмана
7. Еще один из способов обмана покупателей – продажа квартиры сразу нескольким лицам. В этом случае собственником жилья становится тот, кто первый зарегистрировал право собственности. Другим же покупателям придется обращаться в суд, ведь только таким способом можно вернуть переданные деньги. Если же никто из покупателей не зарегистрировал право собственности, преимущество в суде будет у того, кто первый заключил договор.
Чтобы избежать данной ситуации, необходимо помнить, что передавать деньги продавцу до государственной регистрации права собственности – преждевременно. Можете воспользоваться услугами банка и открыть банковскую ячейку или проводить расчеты по сделке через аккредитив. Данные способы помогут максимально обезопасить как продавца, так и покупателя, ведь денежные средства продавец получит только тогда, когда банк удостоверится, что право собственности на покупателя квартиры зарегистрировано, а также соблюдены иные условия, предусмотренные договором.
8. Кроме того, стоит насторожиться, если продавец просит вписать в договор сумму, которая меньше реальной стоимости квартиры, а на оставшуюся сумму обещает выдать расписку. Чаще всего продавцы объясняют это нежеланием платить большой налог с продажи имущества. НК РФ установлено, что продавец освобождается от налога на доходы физического лица при продаже объекта недвижимости, если владеет объектом по общему правилу 5 и более лет. Для отдельных категорий объектов недвижимости срок составляет 3 года.
Если не хотите потерять свои деньги, лучше не участвуйте в таких схемах. Связано это с тем, что, если бывший собственник найдет основания для расторжения договора, суд будет исходить из суммы, указанной в договоре, скорее всего не принимая во внимание расписку. То есть, если суд удовлетворит иск продавца, покупатель получит ровно ту сумму, которая указана в договоре.
9. Еще один способов мошенничества – «подставные» квартиры. Бывают случаи, когда собственники или риелторы намеренно показывают покупателю другую квартиру. То есть вместо квартиры, реально выставленной на продажу, показывают точно такую же квартиру, но с хорошим ремонтом. И находится данная квартира, например, на той же улице, но в другом доме. Такое может произойти по простой причине – как правило в крупных городах спальные районы достаточно однотипные, а дома можно легко перепутать.
Общие признаки мошенничества
Покупка недвижимости для большинства граждан — нечастая процедура, поэтому далеко не у каждого есть достаточный опыт и юридическая осведомленность для своевременного выявления мошенничества. Преступники знают об этом и рассчитывают, прежде всего, на непрофессионализм покупателей.
Существуют общие признаки, которые помогают выявить обман:
- Квартира продается по низкой цене, которая не соответствует ее характеристикам – квадратуре, планировке, числу комнат, расположению дома и т.д. Собственник это может объяснить срочностью продажи, однако спешка указывает на то, что в сделке есть признаки мошенничества.
- Продавец размыто отвечает на вопросы покупателя, не раскрывает всю информацию о собственности.
- Владелец уклоняется от предоставления документов, которые требует покупатель. Отсутствие любой справки – повод задуматься о честности будущей операции.
- Собственник требует слишком большую сумму задатка – есть вероятность, что сделка не будет завершена.
- Реальная планировка квартиры отличается от документального варианта.
Каждый признак прямо не указывает на обман. Например, неполный пакет документов объясняется промедлением в работе уполномоченных органов. Но при любом нарушении нужно вести себя крайне осторожно или пользоваться помощью профессионалов, которые помогут разобраться в сложившейся ситуации.
Аферы с недвижимостью вторичного рынка и способы избежать обмана
Процветает и мошенничество при покупке квартиры на вторичном рынке. В лидерах продажа жилья по фальшивым документам. Жулики находят жилье, сдающееся в аренду на длительный срок, а при заключении договора получают доступ к его паспортным данным, по которым изготавливается подложный документ с фото злоумышленника. По такому паспорту оформляются дубликаты документов, необходимых для продажи жилья и недвижимость «легально» продается, после чего новых собственников оставляют наедине с огромной проблемой. В группе риска, в силу дороговизны процесса, находится жилье, стоимость которого превышает 10 млн. рублей. Еще один вариант мошенничества при покупке квартиры – заключение сделки с продавцами, входящими в группу повышенного риска:
- недееспособными пенсионерами;
- нарко- и алкозависимыми лицами;
- пациентами, находящимися на учете в учреждениях психиатрии.