Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обезопасить себя от мошенников при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проблемной может стать квартира, где в течение года прослеживается частый переход права собственности, особенно по доверенности. Дело в том, что доверителей часто используют в своих преступных схемах мошенники, да и сама доверенность может оказаться недействительной.
Никoгдa нe cтecняйтecь тщaтeльнo ocмaтpивaть квapтиpy пepeд пoкyпкoй: пpoдaвeц мoжeт yмoлчaть o cкpытыx дeфeктax, a oни в peзyльтaтe влeтят вaм в кoпeeчкy.
Caмoe oпacнoe в тaкoй cитyaции – пoдпиcaнный aкт пpиeмa-пepeдaчи c yкaзaниeм, чтo пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa y вac нeт.
Нepeдкo cтopoны вooбщe нe пoдпиcывaют aкт, a тaкyю фopмyлиpoвкy вcтaвляют в тeкcт caмoгo дoгoвopa, yкaзывaя, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи caм выcтyпaeт дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пepeдaчy имyщecтвa, и дpyгиx бyмaг нe тpeбyeтcя. B этoм cлyчae вaм бyдeт нeпpocтo дoкaзaть в cyдe, чтo вы нe знaли o дeфeктax, и пoтpeбoвaть c пpoдaвцa кoмпeнcaцию пoнeceнныx нa peмoнт pacxoдoв.
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №1: Попытка получить задаток за квартиру в двойном размере.
Юридически между понятиями “Аванс” и “Задаток” колоссальная разница.
Покупатели-мошенники часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.
«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойную оплату, мошенники исчезают. Иногда они работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остаётся ни с чем.
«Присваивание» объявления
Многие продавцы квартир предпочитают действовать самостоятельно и не обращаются к посредникам, а размещают объявления сами на одной из площадок в интернете. Доступ к такого рода информации, естественно, открыт всем. Нечистые на руку риелторы копируют все данные и размещают объявление-двойник, которое пытаются активно продвигать. В итоге потенциальный покупатель может наткнуться именно на него. Думая, что будет общаться с хозяином, покупатель оказывается в обороте у посредника, и последний будет изо всех сил стараться не упустить клиента в надежде, что после продажи все же получит свои комиссионные. Если представить дело так, что владелец квартиры сам дал риелтору полномочия по поиску клиента, не получается, риелтор будет пытаться навязать другие предложения, ссылаясь на то, что изначальная квартира по объявлению уже продана. Это не только лишает покупателя возможности посмотреть то жилье, которое его устраивает, но и влечет за собой дополнительные траты. Не стоит и говорить о том, что подобное поведение – это неприкрытый обман.
Еще один обман из той же категории – рассказы о том, что риелтор якобы является родственником или знакомым хозяина, которого попросили помочь с продажей. И хотя изначально будут обещать, что комиссии никакой не возьмут, в конечном итоге покупателя (если его устроит квартира) ждет очень неприятный сюрприз. Многие постесняются решительно отказать наглому риелтору, ведь определенная «работа» как бы проделана, время потрачено, а усилия – какие-никакие – посредник в эту сделку вложил.
Как бороться с таким обманом? Сразу узнать, что объявление именно от собственника, а не от того, кто прикидывается им, достаточно сложно. Как понять, что риэлтор мошенник? Если он сразу представляется родственником, другом или соседом, попросите дать телефон владельца и ведите все переговоры лично с ним. В случае решительного отказа дать контакты, тоже отказывайтесь от сделки: вполне вероятно, что вас хотят обмануть.
Если ваше общение дошло до просмотра квартиры, поставьте условие: владелец должен при этом присутствовать. Проверить, не подставное ли это лицо, можно по документам, подтверждающим право собственности на квартиру. Все договоренности должны быть только с владельцем, чтобы потом не возникли «неожиданные» комиссии от «родственников», посредников, «соседей». Владелец со своей стороны заинтересован в том, чтобы общаться напрямую с покупателем, поэтому ваша главная задача – выйти на него и убедиться, что это действительно тот человек, который принимает итоговое решение и имеет право продавать приглянувшуюся вам квартиру.
Подставные покупатели
Все мы устроены так, что объект становится для нас более желанным, если мы видим, что на него есть другие претенденты. Нечистые на руку риелторы иногда приводят «подставных покупателей» – людей, которые играют роль желающих приобрести приглянувшуюся вам квартиру. Используя это как аргумент («Объект пользуется спросом, а они готовы заплатить даже больше!»), риелтор будет не только склонять вас к покупке, но и пытаться повысить цену сделки или свою комиссию.
Как бороться с таким обманом? Даже если вы видите, что кто-то еще хочет купить квартиру, не поддавайтесь эмоциям и не позволяйте этому факту влиять на ваше решение. Взвесьте все за и против, не принимая во внимание реальный или мнимый спрос. Если вы видите, что ваши «конкуренты» готовы пойти на диалог, есть смысл осторожно побеседовать с ними и попытаться узнать, насколько серьезны их намерения. Заодно оцените, реальны ли эти покупатели.
По условиям договора купли-продажи прежний правообладатель обязан выехать из жилья и вывезти свои вещи в течение недели. Однако человек, купивший квартиру, обнаруживает в ней еще одного жильца, выселить которого невозможно. Также этот «абориген» не собирается убирать свои пожитки.
Таким человеком может оказаться психически нездоровый гражданин или слишком пожилой, или с физической инвалидностью. Родственники, получившие от него согласие на продажу жилья обманным путем и фактически бросившие его, уже успели уехать.
Теперь новым правообладателям приходится искать место, куда переселить лишнего жильца. Но переселить такого человека не всегда оказывается легко. Подключаются социальные службы, сотрудники которых вдруг начинают проявлять повышенную заботу о несчастном человеке. Это означает, что переселиться гражданин сможет только в пансионат с хорошими условиями пребывания, к тому же нескоро.
В квартире может находиться тот, с кем прежние хозяева заключили договор на проживание определенный период (это может быть договор аренды). А еще через время может явиться к хозяину купленной квартиры гражданин, который заявит, что:
- приватизация жилья была произведена с нарушением закона;
- пока он пребывал в тюремном заключении (в длительной командировке), супруга продала квартиру без его ведома и согласия;
- родители-алкоголики (наркоманы) отправили его в интернат, а сами продали квартиру без получения согласия суда или органов опеки и попечительства.
Этот человек своевременно обратился в суд и добился признания прежнего договора купли-продажи недвижимости таким, что нарушает его законные интересы. Сделку признали недействительной. Теперь он заявляет, что будет здесь жить. Мол, не переживайте, дорогие соседи, всем места хватит! Такое поведение нежелательного «гостя» (вернее, сособственника) указывает, скорее всего, на его намерение заняться вымогательством.
Лучше всего воспользоваться юридическим сопровождением и доверить опытному юристу проверку истории квартиры. Опытный специалист произведет следующие действия.
- Толковый правовед тщательно проверит все правоустанавливающие документы.
- Нужно будет «просветить» темные стороны в истории квартиры, которая разными способами переходила из рук в руки. Очень важно знать:
- кто в ней был прописан, по какой причине выписался;
- каким образом менялись собственники, в какие периоды;
- ведутся ли в настоящее время судебные процессы, касающиеся этой недвижимости.
- В квартире осуществлялась перепланировка. Нужно проверить по документам, законно ли это.
- Продаваемая недвижимость может оказаться непригодной для полноценного проживания. Но дефекты могут проявиться только в определенный период. К примеру, зимой из-за конструктивных ошибок в системе отопления или поверхностно завуалированных сквозных щелей проживать в квартире становится неуютно. Так что необходимо привлечь эксперта, чтобы он предоставил заключение о невозможности в данный момент обнаружить скрытые дефекты. Иначе продавец может заявить, что покупателю были известны все недостатки приобретаемой недвижимости.
- Следует выяснить, кто именно продает квартиру: собственник или его доверенное лицо. Желательно иметь дело с собственником, ведь впоследствии может оказаться, что продавец – человек недееспособный, а доверенное лицо — подставной субъект, подделавший документы. Возникнут проблемы.
- Если квартиру продает мошенник, уже отметившийся в прошлых скандалах, с таким человеком изначально не стоит иметь дело.
Иные случаи, когда вы можете попасть в неприятность
В большинстве ситуаций, когда вы решили купить квартиру через продавцов, то могут встречаться и иные ситуации. Обо всех следует знать, чтобы потенциальные мошенники не могли вас каким-либо образом обмануть. Они вытекают из тех, которые были приведены выше или могут встречаться абсолютно другими. Например, когда в квартире производилась какая-либо перепланировка, то обязательно она должна быть узаконена. Когда это не сделано, то покупатель может не зарегистрировать жилье. Иногда он может встретиться с ситуацией, когда на него наложат серьезные штрафные санкции. И оплата будет лежать только на новом владельце. Лучше всего сразу сверять внесенные изменения и переделанный технический план.
Помимо этого, вы можете попасть в ситуацию с долговыми обязательствами по оплате коммунальных услуг. Заранее лучше всего позаботиться о предоставлении справок от всех служб до того момента, пока вы не подпишите договор от обеих сторон. Худшим вариантом будет являться тот, когда квартира находится в залоге или в поручительстве. В этой ситуации у вас всё могут по спору в суде вообще изъять. Узнать более детальную информацию иногда невозможно, но обезопасить себя от такой ситуации вы можете без проблем. Лучше всего в документе сразу указать этот пункт, чтобы дальше не встречалось никаких проблем.
Одна квартира – несколько покупателей
Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях – продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать. Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает. В таком случае владельцем жилья станет тот, кто успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру первым, а вот для остальных прогнозы неутешительны, ведь вернуть себе деньги будет практически невозможно, если невозможно будет найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом. Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.
Что изначально должно насторожить Покупателя
Среднестатистический россиянин приобретает объект жилой недвижимости 1 раз в 30 лет. Это значит, что далеко не у каждого гражданина РФ есть достаточная юридическая осведомленность и нужный опыт для своевременного выявления мошенника. Преступники знают это и пользуются этим, – они всегда рассчитывают на сделки с непрофессионалами.
Однако для любого потенциального приобретателя существуют правила предосторожности. Так, следующие признаки должны вызвать у Покупателя подозрение:
- Квартира продается по крайне заниженной цене, которая не соответствует имеющимся параметрам (общему метражу, количеству комнат, их санитарному состоянию и пр.). Часто Продавец пытается объяснить низкую цену тем, что он «заинтересован в срочной продаже своей недвижимости». Такая срочность и спешка могут свидетельствовать о том, что квартиру продает мошенник.
- Продавец уклончиво отвечает на вопросы Покупателя, юлит и не договаривает всей информации.
- Продавец не торопится предоставлять документы, запрашиваемые Покупателем. Даже если Продавец затягивает с предоставлением как минимум 1 документа, это уже повод задуматься.
Логично, что соответствие этим пунктам не будет напрямую указывать на мошенника. Например, отсутствие какого-либо важного документа может быть связано с промедлениями в работе государственных органов, а не с желанием Продавца обмануть Покупателя. И все же эти признаки могут косвенно свидетельствовать о том, что в действиях Продавца и в истории квартиры что-то «нечисто».
Поспешное внесение задатка
Часто злоумышленники, снимающие жилье, под видом продавца приглашают посмотреть квартиру и просят за нее задаток под предлогом того, что желающих слишком много, поэтому нужно внести аванс, чтобы квартира точно досталась вам. В спешке вы не проверяете досконально документы и, поддавшись на уговоры, отдаете продавцу под расписку запрошенные 50, а то и 200 тысяч рублей. Когда приходит время договариваться о новой встрече, оказывается, что его телефон выключен, а сам он скрылся в неизвестном направлении. В квартире живут уже другие люди. Да, у вас осталась расписка, но от нее мало толку: человека уже все равно не найти.
Чтобы себя обезопасить, максимально тщательно проверьте все документы: не потекли ли печати, не отслаивается ли ламинат на страницах в паспорте, все ли водяные знаки на месте – они есть на цветных свидетельствах о собственности старого образца и нотариальных бумагах, например, свидетельстве о праве наследования. Внимательно сверьте подписи на документах и в паспорте.
То, что вы проверили часть документов и остались удовлетворены, не означает, что действительны все из них. Иногда злоумышленники получают документы на квартиру и подделывают только паспорт владельца. Требуйте у продавца что-то еще для подтверждения его личности, например, заграничный паспорт или права – подделать такое количество документов гораздо труднее.
Прежде чем отдавать задаток за квартиру, закажите электронную выписку из ЕГРН, чтобы понять, кто истинный собственник – это быстро и недорого. Все документы и договоры подписывайте только последним.
Отдавайте деньги продавцу, с которым заключаете сделку, и только после того, как проверите все бумаги на подлинность. Составьте расписку и не вносите крупные суммы. Как правило, сумма задатка не превышает 50000 рублей.
Мы сейчас не столько о том, что покупка вторичной квартиры без помощи риелтора – это та еще лотерея (к слову, вам может повезти, и последний будет представлять интересы продавца – тогда вы, по крайней мере, сможете сэкономить на услугах по оформлению квартиры в собственность). Мы – о негативе со стороны владельца, которому вы анонсируете услуги вашего посредника, и вот это уже действительно тревожный звоночек. Например, фраза «я принципиально не буду иметь дело с риелторами» может говорить как о том, что собственника замучили навязчивыми предложениями, так и о том, что он не готов отвечать на неудобные вопросы, которые обязательно задаст профессионал. Поэтому если после сообщения о риелторе собеседник вдруг утрачивает интерес к вам как к покупателю, это повод задуматься о причинах такой реакции.
«Покупка жилья на вторичном рынке – дело непростое и очень рисковое: всегда есть шанс нарваться на недобросовестных продавцов, а потом лишиться и квартиры, и заплаченных за нее денег, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Я бы рекомендовала пользоваться услугами профессиональных консультантов, ведь затраты на них несопоставимы с издержками от возможных мошеннических схем. Но если вы все же решите действовать своими силами, то обращайте внимание на подлинность документов, адекватность продавца и историю квартиры, о которой можно узнать по итогам обращения в Росреестр».
Многократная продажа жилья
Многократная продажа одной квартиры сразу нескольким покупателям вновь стала актуальной для мошенников, после изменения порядка регистрации сделок с недвижимостью. В этом случае одна и та же квартира может быть продана либо сдана в аренду нескольким лицам, после чего продавец исчезает, оставляя «покупателей» или «арендаторов» разбираться между собой.
Деньги за такую недвижимость могут быть внесены полностью или авансом. При заключении сделки злоумышленник пользуется фальшивым паспортом, также могут быть изготовлены качественные дубликаты различных правоустанавливающих документов.
Обычно аферисты стараются провести подобные сделки как можно быстрее, мотивируя свое поведение необходимостью срочно купить другое жилье на первичном или вторичном рынке («Продавец не хочет ждать», «Срочно нужны деньги» и так далее). На самом деле, чем быстрее пройдет купля-продажа, тем больше денег получит мошенник, ведь его «заработок» напрямую зависит от количества обманутых клиентов.
Аренда жилплощади с целью ее захвата
Один из наиболее «экстремальных» способов махинаций при аренде жилой недвижимости заключается в аренде квартиры с целью ее захвата. В этом случае арендатор обычно изначально собирается захватить арендуемое жилье и договаривается с хозяином недвижимости именно с этой целью.
Арендуемую квартиру могут захватить и в том случае, если договор аренды, заключаемый между арендодателем и арендатором, не заверяется у нотариуса. В подобной ситуации, по истечении срока аренды, квартирант может отказаться освобождать жилплощадь, не пуская при этом в квартиру ее законного хозяина.
Если такое произошло, следует помнить, что даже в этом случае договор обладает действенной силой, поэтому пострадавшему собственнику необходимо по данному поводу обращаться в суд. Даже несмотря на то, что такие дела обычно разбираются довольно долго, причем хозяин жилья в этом случае будет обязан уплатить все причитающиеся налоги.
Как распознать ложь риелтора?
- Выбирая риелторское агентство, следует обратить внимание на наличие и оформление сайта, так как примитивное дешевое оформление, а также отсутствие или слишком большое число негативных отзывов свидетельствует о сомнительности заведения.
- Затянутый пространный ответ на важный вопрос является признаком обмана.
- Агент не предоставляет копии правоустанавливающих документов.
- Просмотр недвижимости агент назначает в неудобное время и постоянно торопит во время него.
- Агент настойчиво просит дать ему подлинники документов на квартиру и документов, удостоверяющих личность.
- Риелтор настаивает на передаче наличных денег.
- Агентство не хочет показать сертификат об оказании посреднических услуг, потому что не имеет его.
- Риелтор отказывается показать оригинал своего паспорта.
- Риелтор пытается навязать составление предварительного договора купли-продажи и получить аванс, сам продавец об этом ничего не знает.
- Риелтор сильно занижает оплату за свои услуги, поэтому можно ожидать скрытой комиссии.
Существующие схемы мошенничества с недвижимостью
На практике чаще всего встречаются следующие способы мошенничества с имуществом при его купле/продаже и аренде:
- представление поддельной доверенности на участие в сделке (в схеме участвует нечестный нотариус, который помогает оформить подложный документ от имени собственника недвижимости на оформление сделки, а после получения денег доверенное лицо пропадает, и хозяин квартиры/дома о предстоящей продаже ничего не знает);
- отчуждение объекта, который находится в залоге банка (особенно актуально для новостроек);
- внесение залога;
- возникновение неожиданных наследников;
- наличие нарушений со стороны нотариуса (неправильное заключение договора, оформление сделки задним числом, заведомо известное сотрудничество с черными риэлторами) и т. д.
Советы: на что важно обратить внимание?
Если вы задаетесь вопросом, как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры, то обратите внимание на следующие пункты:
1. Получите максимум информации из рассказа продавца.
Продает не хозяин? Мошенники часто используют доверенности, зачастую истинный владелец сам находится с ними в сговоре. Постарайтесь связаться с собственником и удостовериться, что он хочет продать жилье.
2. Посмотрите все документы на квартиру и все сведения о лице, которые только сможете достать.
Не стесняйтесь быть придирчивыми и дотошными. Обратите внимание на подлинность не документов – мошенники часто используют паспорта с переклеенными фотографиями или страницами.
3. Поищите данные о недвижимости и продавце в интернете.
Не жалейте пары часов на поиск информации в интернете. В социальных сетях и на форумах граждане иногда предупреждают друг друга о мошенниках.
4. Не гонитесь за выгодой.
Дешевые предложения часто оказываются ловушкой. С помощью таких уловок недобросовестные риелторы ищут доверчивых покупателей, которые привлекла выгодная цена.
5. Внимательно осмотрите жилье.
Собственник может скрывать дефекты с помощью штор и мебели. Убедитесь, что не было перепланировок или они законны.
6. Узнайте, как проверить риэлтора при покупке квартиры. Он может быть в сговоре с мошенниками.
Недобросовестные посредники могут работать как частным образом, так и в агентстве. Как выбрать риэлтора читайте в нашем материале.
7. Обратитесь за помощью к проверенному юристу.
Специалист позволит избежать неточностей и «подводных» камней в договоре. Лучше переплатить несколько тысяч за его услуги, чем попасться на удочку мошенников.
8. Не торопитесь и принимайте взвешенное решение.
Преступные схемы часто рассчитаны на действия в спешке. Понаблюдайте за хозяином квартиры. Если он явно любит выпить – не стоит иметь с ним дел.
Не спешите заключать предварительный договор и передавать любые суммы денег, как бы хозяин их не назвал: аванс или задаток. Мошенники легко присвоят себе деньги, и вы их больше никогда не увидите.