Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие сделки подлежат государственной регистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основным органом, который согласно законодательству наделен правом производить регистрационные действия, является Федеральная служба гос регистрации, кадастра и картографии (сокращенно – Росреестр). Для того, чтобы получить данную услугу, нужно обратиться в соответствующий орган Росреестра с заявлением и списком необходимых документов.
Кем осуществляется регистрация?
Основным органом, который согласно законодательству наделен правом производить регистрационные действия, является Федеральная служба гос регистрации, кадастра и картографии (сокращенно – Росреестр). Для того, чтобы получить данную услугу, нужно обратиться в соответствующий орган Росреестра с заявлением и списком необходимых документов.
Подать заявление и документы на регистрацию можно как лично, так и посредством почтовой или электронной связи. Кроме того, в отдельных случаях может быть предоставлена услуга выезда на дом или доставка в регистрирующий орган по запросу клиента. Для ветеранов ВОВ или инвалидов, например, она предоставляется бесплатно.
Однако, обратиться за регистрацией своих прав или договора можно не только в Росреестр и его подразделения. Такую услугу также предоставляют многофункциональные центры.
Они обладают правом предоставления услуг Росреестра, в том числе, и регистрации прав и сделок на недвижимое имущество. Они работают по принципу единого окна и тесно взаимодействуют с Росреестром. Подавать свое заявление в МФЦ также можно различными способами.
Госрегистрация является стандартной процедурой, состоящей из нескольких этапов. После того как мы выяснили, какие договоры подлежат государственной регистрации, необходимо разобрать порядок процедуры. Сначала необходимо подать заявление на ее проведение, после чего собрать и предоставить необходимый перечень документов. В течение установленного в законодательстве срока эти бумаги будут рассматриваться, произведутся необходимые проверки, и будет вынесено решение.
В первую очередь проверяется правильность составления соглашения. Затем проверяются на подлинность все оставшиеся документы. Если у сотрудника государственного органа возникает сомнение в их подлинности, он подает заявку на подтверждение требуемых сведений в компетентные органы.
Процедура регистрации договоров не бесплатна. В процессе оформления требуется оплатить пошлину и вместе с остальными бумагами предоставить соответствующую квитанцию.
Где осуществляется удостоверение?
Договоры, подлежащие государственной регистрации, проходят удостоверение в Росреестре. Подобная процедура обеспечивает правильность составления подобного документа, верность проведенной сделки, отсутствие обмана и преступных махинаций с любой из сторон, закрепление законных прав на распоряжение и владение недвижимостью за новым владельцем или несколькими, легитимность вносимых изменений, если одновременно подписывались некоторые дополнительные акты, а также признание операции недействительной.
В случаях, если подобной регистрации не осуществляется, совершенную сделку считают ничтожной, не имеющей юридической силы. Таким образом, не оплаченный пошлиной и в должном порядке не зарегистрированный контракт либо дополнение к нему недействительны. В подобных случаях при возникновении споров и обращении в суд этот договор во внимание браться не будет. Помимо того, при составлении соглашений о сделках с недвижимостью в обязательном порядке проверяется точность и правильность всех указанных сведений. Поэтому договоры с неправильным оформлением также не считаются действительными.
Когда требуется государственная регистрация договора
В отдельных случаях подписываемый договор требует государственной регистрации и будет считаться заключенным только с момента такой регистрации. Если это требование будет проигнорировано, то возникает риск того, что по иску контрагента суд сможет признать такой договор незаключенным.
В отличие от нотариального удостоверения, необходимость которого может быть предусмотрена соглашением сторон, требование об обязательной государственной регистрации сделки может быть установлено только законом.
Незарегистрированный договор считается незаключенным и не порождающим для его сторон каких-либо правовых последствий, кроме обязанности совершить действия по его регистрации.
Закон предусматривает обязательную государственную регистрацию:
1. Договоров с недвижимым имуществом;
2. Договоров с некоторыми видами движимого имущества;
3. Договоров с исключительными правами на результаты интеллектуальной деятельности (до «01» октября 2014 года).
Регистрация договоров с недвижимым имуществом
Обязательной государственной регистрации подлежат следующие договоры с недвижимым имуществом.
1. Договор ипотеки (п.2 ст. 20 Федерального Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
2. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
3. Договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).
4. Договор финансовой аренды (лизинга) (п. 1 ст. 20 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», п. 2 ст. 609 ГК РФ).
5. Договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Регистрация договоров с некоторыми видами движимого имущества
Сделки с движимым имуществом подлежат регистрации только в случаях, прямо предусмотренных в законе (п. 2 ст. 164 ГК РФ). В настоящий момент есть только один такой случай: он касается музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав Музейного фонда Российской Федерации. Передача прав собственности и другие действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении таких предметов и коллекций, производятся только после регистрации сделки в Государственном каталоге Музейного фонда Российской Федерации (ст. 10 Федерального закона от 26 мая 1996 г. № 54-ФЗ «О Музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации»).
Регистрация договоров с исключительными правами на результаты интеллектуальной деятельности
Законодательство об интеллектуальной собственности (часть четвертая ГК РФ) указывает на необходимость регистрации договоров по использованию результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации, а именно:
− договора об отчуждении исключительного права (п. 2 ст. 1234 ГК РФ);
− лицензионного договора (п. 2 ст. 1235 ГК РФ);
− договора коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028 ГК РФ).
Чтобы зарегистрировать договор об отчуждении исключительного права, лицензионный договор или договор коммерческой концессии, необходимо обратиться в Федеральную службу по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам (Роспатент). Договоры об отчуждении исключительного права и лицензионные договоры Роспатент регистрирует в соответствии с Правилами, утввержденными постановлением Правительства РФ от 24 декабря 2008 г. № 1020. При этом следует иметь ввиду, что регистрация договора об отчуждении исключительного права и лицензионного договора будет о октября 2014 года, взамен будет регистрироваться переход прав путем отчуждения, переход права использования и обременение исключительного права (залог).
При этом если договор, требующий государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации договора.
Специалисты нашей компании помогут с составлением договора и сопровождением государственной регистрации, что приведет к минимизации риска признания такого договора незаключенным.
Госрегистрация является стандартной процедурой, состоящей из нескольких этапов. После того как мы выяснили, какие договоры подлежат государственной регистрации, необходимо разобрать порядок процедуры. Сначала необходимо подать заявление на ее проведение, после чего собрать и предоставить необходимый перечень документов. В течение установленного в законодательстве срока эти бумаги будут рассматриваться, произведутся необходимые проверки, и будет вынесено решение.
В первую очередь проверяется правильность составления соглашения. Затем проверяются на подлинность все оставшиеся документы. Если у сотрудника государственного органа возникает сомнение в их подлинности, он подает заявку на подтверждение требуемых сведений в компетентные органы.
Процедура регистрации договоров не бесплатна. В процессе оформления требуется оплатить пошлину и вместе с остальными бумагами предоставить соответствующую квитанцию.
Договоры, обязательные к регистрированию
Среди тех сделок, что должны обязательно быть подтверждены (зарегистрированы) в государственных органах, находится целая группа договоров.
Это те официальные документы, которые имеют отношение к недвижимости и разнообразным операциям с ней.
Где проводится удостоверение?
Такие договоры регистрируются в Росреестре.
Регистрация в Росреестре – это обеспечение:
- Правильности составления договора.
- Верности проведенной сделки.
- Отсутствия обмана и махинаций с любой стороны.
- Закрепления законных прав на владение и распоряжение недвижимостью за новым владельцем (владельцами).
- Легитимности вносимых изменений, если подписывались какие-либо дополнительные акты.
Когда договор требует государственной регистрации
Во-первых, что договор совершен в надлежащей форме. Это обстоятельство, как правило, можно доказать, представив подписанный экземпляр договора, на котором отсутствует штамп регистрирующего органа. Так, закон прямо требует, чтобы договор аренды здания или сооружения был совершен в письменной форме путем составления единого документа (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Если же, к примеру, долгосрочный договор аренды будет совершен не путем составления единого документа, как этого требует пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, а путем обмена документами, то в этом случае у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора. В этом случае будет нарушена форма договора аренды недвижимого имущества, что исключает удовлетворение искового требования о регистрации договора.
Какие договоры подлежат гос регистрации в 2022 году
Если договор аренды помещения, заключенный на срок менее года, после окончания первоначального срока аренды соглашением сторон продлен на срок менее года (при указании в соглашении нового срока аренды, исчисляемого с момента заключения такого соглашения), то отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Указанное требование закона согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», распространяется и на договоры аренды нежилых помещений.
Сделки с недвижимостью, не подлежащие государственной регистрации
Варианты возможных сделок с недвижимостью не ограничены вышеперечисленными сделками, подлежащими государственной регистрации. В ГК описано множество иных сделок, в том числе с недвижимостью. Если эти сделки влекут отчуждение недвижимости, то на их основании должно быть зарегистрировано право. Если государственная регистрация договора не предусмотрена законом, то он считается заключенным и вступает в силу не с момента государственной регистрации, а с момента подписания сторонами (или нотариального удостоверения в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон). Реальные договоры, например о доверительном управлении, вступают в силу с момента передачи вещи. Приведем примеры сделок, не требующих государственной регистрации:
1) договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.). Здесь требуется только регистрация перехода права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК). Регистрация перехода права собственности к покупателю представляет собой внесение записи о его праве и погашение записи о праве продавца в ЕГРП;
2) договоры мены объектов нежилого назначения. Поскольку на договоры мены распространяются статьи ГК о купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации также не требуется. Но состоявшаяся мена влечет необходимость государственной регистрации возникших прав;
3) договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК, ст.
Консультации специалиста
Таким образом, требования об обязательной регистрации сделок впредь не подлежат применению.
К их числу относятся: договор купли-продажи жилых помещений, договор купли-продажи предприятия, договор дарения, договор об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты. Однако следует учесть, что под данное изменение подпадают только те сделки, которые заключены, начиная с 01.03.2013г. Сделки, совершенные и подписанные сторонами до 01.03.2013г., подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента государственной регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ).
Отмена государственной регистрации сделок влечет также отмену необходимости государственной регистрации соглашений об изменении или расторжении неисполненных договоров купли-продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа, договоров об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты. Это означает, что с 1 марта 2013 года не подлежат государственной регистрации заключенные, начиная с этой даты, соглашения об изменении или расторжении договоров купли-продажи недвижимости с условием о рассрочке платежа, договоров об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты, в том числе и тех, которые были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав до 01.03.2013г.
Однако в целях возникновения правовых последствий заключенные соглашения об изменении или расторжении указанных неисполненных договоров подлежат обязательному представлению в Управление для внесения изменений в записи Единого государственного реестра прав и указания соглашения об изменении договора в качестве правоустанавливающих документов либо государственной регистрации прекращения права и перехода права на объект недвижимости вследствие расторжения ранее заключенного договора об отчуждении. Обязательность государственной регистрации сохраняется только для тех соглашений, которые совершены и подписаны сторонами до 01.03.2013г. При отчуждении объектов недвижимости будет проводиться только государственная регистрация перехода права собственности, что соответственно уменьшит расходы по оплате государственной пошлины, так как подлежит уплате только государственная пошлина за регистрацию права собственности приобретателя по договору.
Дата добавления: 2015-10-05; просмотров: 1076;
Проведение государственной регистрации прав
После получения заявления и приложенных к нему документов, работник регистрирующего органа должен провести их анализ. Оценивается полнота представленных документов, их правовая сторона и законность. На осуществление данной проверки отводится всего десять дней.
После их истечения принимается решение об осуществлении регистрации права (сделки), об отказе в регистрации либо ее приостановлении. Приостановить можно при наличии недостатков, которые могут быть устранены. Для этого такое решение отправляется заявителю с предложением в указанный срок их исправить. В зависимости от предпринятых им действий, регистрация может быть возобновлена, либо прекращена.
По итогам регистрации вносится соответствующая запись в единый реестр прав. Ранее на сновании сделанной записи выдавались свидетельства, удостоверяющие право (сделку) и подтверждающие их регистрацию. Однако, с недавнего времени их выдача прекращается. Теперь единственным подтверждением будет являться сама запись в реестре и выдаваемые на основании заявления выписки из него.
Чем отличается регистрация сделки от регистрации права?
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 164 ГК РФ).
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (пункт 1 статьи 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (пункт 2 статьи 25 Земельного кодекса РФ).
Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (пункт 3 статьи 574 ГК РФ).
Подлежит государственной регистрации и договор участия в долевом строительстве (пункт 3 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Договор продажи нежилой недвижимости, в отличие от договора продажи жилой недвижимости, не подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ). Согласно статье 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на нежилую недвижимость, а не сам договор купли-продажи (см. также Постановление президиума Московского областного суда от 21.09.2005 № 514).
То есть, не все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, а только предусмотренные законодательством РФ.
Одним из оснований в отказе в государственной регистрации права собственности является обращение с заявлением о государственной регистрации права ненадлежащим лицом (пункт 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Такое возможно, например, в случае, когда с соответствующим заявлением в регистрирующий орган обратился представитель по доверенности, в которой указано право на представление интересов доверителя при совершении действий по государственной регистрации договора, а право на представление интересов доверителя при государственной регистрации права собственности на имя доверителя не предусмотрено (такое часто бывает, когда помощник нотариуса по ошибке взяла не тот образец доверенности). Соответствие указанных в доверенности полномочий совершаемым представителем действиям проверяется регистрирующим органом на основании пункта 17 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ от 01.07.2002 № 184.
Кроме этого, при государственной регистрации перехода права на основании сделки проверяется, в том числе, факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества (например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права, оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара) (пункт 41 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ от 01.07.2002 № 184).
В этих случаях происходит любопытная ситуация. Сделка (договор купли-продажи) будет зарегистрирована, а право собственности – нет.
Чем это чревато покупателю недвижимости?
Если в договоре аренды банковской ячейки документом, являющимся основанием для доступа к ячейке продавца квартиры, указан только зарегистрированный договор, тогда у продавца появляется возможность получить свои деньги, не дожидаясь государственной регистрации перехода права собственности, а покупатель начинает очень долгую и нудную процедуру по оформлению права собственности на свое имя.
И если в этой ситуации окажется, что с документами на объект недвижимости не всё в порядке, тогда все проблемы ложатся только на покупателя, так как продавца найти может быть вполне проблематично…
Также следует добавить, что продавец в данной ситуации вообще может предпринять усилия для заключения другого договора купли-продажи (см.: пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59).