Как выбрать и купить квартиру по переуступке прав собственности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выбрать и купить квартиру по переуступке прав собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для расчёта НДФЛ учитываются доходы, полученные за отчётный период. В 2023 году в налоговую службу подаются сведения о доходах за 2022. При этом в налогооблагаемую базу входит сумма за минусом положенных вычетов — в случае с продажей квартиры, это разница между суммой покупки и суммой продажи (прибыль от продажи уступки).

Повышенная ставка в 15% распространяется только на сумму доходов, превышающую пять миллионов рублей. Получается, на каждые 100 000 сверх лимита придётся дополнительно заплатить 2000 рублей. Даже если вы продали квартиру за 10 миллионов, а купили за 8 с годовой зарплатой в 2 миллиона, ваш НДФЛ всё равно составит 13%.

Поэтому, как бы вас ни пугали слухами о повышенном налоге в 15% за продажу квартиры по переуступке прав требования — не ведитесь. Надеемся, наша статья помогла вам разобраться в этом непростом вопросе.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

Плюсы:

• вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
• цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
• возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.

Минусы:

• переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
• есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
• существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.

❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования

Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.

Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.

Для этого потребуются:

• паспорт;
• договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
• копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
• акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
• квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.

Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

---

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

• продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
• если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
• нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Что такое переуступка квартиры

Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.

Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.

❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.

Основные определения переуступки:

• цессия — договор, по которому уступаются права требования;
• цедент — продавец;
• цессионарий — покупатель.

Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: риски, налоги, документы

Приобретая право требование для его дальнейшей реализации в рамках строительства объекта, покупатель должен представлять себе реальное состояние возводимого объекта. Нередко уступка прав со стороны первоначального дольщика вызвана проблемами, возникающими в правоотношениях со строительной компанией. После перехода права требования, к покупателю перейдут и все возможные риски, связанные с недобросовестным отношением строительной компании.

Для возможности передать сторонним лицам свое право, дольщик должен надлежащим образом зафиксировать свое право путем внесения полной стоимости по исходному соглашению. В качестве альтернативы, статья 11 Закона № 214-ФЗ допускает передачу остатка долга перед застройщиком одновременно с передачей прав иному лицу.

Договор переуступки права требования по договору долевого участия

• о предмете соглашения – право требования;
• о стоимости сделки – сумма, выплачиваемая цеденту за передачу обязательств. На выплаты, связанные с ДДУ, данные средства не влияют;
• об обязанностях сторон (передача документов, выплата стоимости в рамках сделки, оповещение и получение согласия от застройщика, предоставление заявление от супруга (супруги) цедента и др.);
• об ответственности за нарушение сделки;
• заключительные нюансы, связанные с подписанием документа;
• личные данные о цеденте и цессионарии.

1. Экземпляр документа, подтверждающего приобретение прав дольщика.
2. Квитанции или иные бумаги, подтверждающие денежные потоки в рамках долевого строительства.
3. Заявление с согласием застройщика на передачу прав от дольщика к новому владельцу.
4. Сведения из ЕГРП (для подтверждения легальности действий застройщика).
5. Документ заключенный ранее между цедентом и застройщиком (он остается без изменений).
6. Акт, составленный о факте передачи документации.

Правовые основания для заключения договора

В процессе исполнения различных гражданских сделок, к которым относится и договор участия в долевом строительстве, у сторон возникают различные правоотношения, связанные с правом требовать в будущем совершения определенных действий или передачи имущества. Для указанного контракта таким правом будет являться возможность требовать передачи готового объекта (квартиры) сразу после завершения строительных работ.

Общие основания для совершения таких сделок регламентированы параграфом 1 главы 24 ГК РФ, однако и профильный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ содержит специальные нормы в данной сфере. Статьей 11 указанного нормативного акта зафиксированы основанные требования, которые должны соблюсти все стороны в процессе перевода указанного права требования по договору на новое лицо.

Налоговые обязательства при уступке права требования

Так как уступка прав требования относится к категории возмездных гражданских сделок, по ее итогам может возникать денежная выгода, которая подлежит налогообложению. Если продавцом права выступает гражданин РФ, таким налогом будет являться НДФЛ по ставке 13%.

Уплата налога осуществляется гражданином самостоятельно, путем представления в налоговые органы декларации по итогам прошедшего года. Для расчета суммы налоговых платежей будет использоваться разница между ценой первоначального договора и стоимостью уступки права. Таким образом, налогообложению подлежит только сумма разницы между указанными значениями.

Так как основанием для начисления налога будет являться декларация, самостоятельно предъявляемая гражданином, при уклонении от указанной обязанности его могут привлечь к ответственности.

Гражданское законодательство предусматривает совершение сделки по продаже имущественного права. Оформление уступки производится только в период между регистрацией договора долевого участия и подписанием акта по приёму объекта в эксплуатацию.

Переуступка прав означает смену кредитора. Это не возбраняется законом, если только в ДДУ не прописан запрет на изменение. Договором уступки прав пользовались некоторые инвесторы, чтобы не платить НДФЛ. Согласно поправкам к законодательству, перекупщик жилья должен заплатить налог с продажи квартиры, если он покупает по цене ДДУ, а продаёт с более высокой стоимостью.

Если к моменту сделки акт по приёму недвижимости был подписан, документ носит название «договор купли-продажи».

Юридические действия с недвижимостью имеют свои особенности для физических лиц. Необходимо иметь понятие о льготах, которые предоставляет законодательство, и правильно ими воспользоваться. Следовательно, заплатить налоги в меньшем размере.

На что нужно обратить внимание при приобретении квартиры по переуступке? Какие есть риски?

При приобретении и оформлении квартиры по договору переуступки (цессии) необходимо обратить внимание на ряд особенностей:

• если договор долевого участия не зарегистрирован в ЕГРН, то это может свидетельствовать о нарушениях со стороны застройщика и нужно отнестись к покупке такой квартиры более внимательно;

• заключить договор уступки прав требования можно только до оформления передаточного акта между застройщиком и дольщиком. Потом уже необходимо заключать договор купли-продажи;

• как правило, получать разрешение застройщика не нужно. Однако это может потребоваться, если в ДДУ содержится такое условие. Также может быть установлена сумма комиссии за переуступку;

• если продавец еще не выплатил цену договора полностью долг по договору перейдет на покупателя, поэтому нужно внимательно проверить все платежные документы (обычно их предоставляет застройщик в подтверждение оплаты всей стоимости квартиры);

• стоит помнить, что при расторжении договора долевого участия или при возникновении нарушений со стороны застройщика компенсация или неустойка будет рассчитываться исходя из первоначальной стоимости квартиры, которая была указана в ДДУ.

Налог с переуступки квартиры по ДДУ

Имеется квартира в новостройке, которую собираюсь переуступить по ДДУ (до приема-передачи квартиры застройщиком).

Год назад квартира покупалась на 300 тыс дешевле, чем хочу отдать ее сейчас.

Дом уже принимает гос.комиссия. Место локации — Московская область.

1. Какой процент с продажи квартиры я должна буду заплатить, если продам ее на 300 тыс дороже? (сумма будет прописана в договоре переуступки).

2. Если прописать ту же сумму, что была указана в договоре при покупке квартиры, и договориться с покупателем, что разницу в цене он мне доплатит (нотариально подписать документ), то что еще нужно предусмотреть?

Сделка без агентов, через застройщика.

Поосторожнее с интернетом. Там таких вот бестолковых советчиков очень много. Это ж надо. «необходимо до 31 апреля года». Лично я всегда считал, что в апреле всего 30 дней. А так да, все правильно написано.

Даниил, спасибо большое!Если бы была возможность редактировать комментарий, я бы отредактировала.Данные брала на юридическом сайте, про апрель даже не перечитала.

Забыла добавить: квартира без обременений, покупалась за наличные.

Нашла ответ на первый вопрос:Налог (НДФЛ) 13% придется платить с суммы превышающей 1000 т.р. применив вычет в размере 1000 т.р. (расчет 1200 т.р.-1000 т.р.=200 т.р.*13%=26 т.р.), или с разницы цены покупки и продажи (например купил за 1200 т.р. продал за 1200 т.р., 1200 т.р.-1200 т.р.=0*13%, то налог = 0 руб.). Вопрос номер 2 актуален.

1) 39 000 руб ; 2) разницу в цене он вам доплатит за что? неотделимые улучшения здесь не прокатят. тем более вы собрались это нотариально заверять. увы, этот номер у вас не пройдет. вариантов только два — или под честное пацанское слово, или официально, но с налогом

Спасибо за совет.

Кто будет задаваться тем же самым вопросом, может пригодиться:Налоговый аспектПереуступка права облагается НДФЛ в размере 13% для граждан России и 30% — для иностранцев. При этом Налоговый кодекс РФ предлагает 2 способа снижения налога:Налоговый вычет. Если речь идет об уступке права по договору долевого участия в строительстве, продавец имеет право на налоговый вычет в пределах 1 млн руб.Уменьшение суммы дохода от продажи прав по договору долевого участия на сумму оплаты застройщику. В этом случае налогом облагается разница в цене, представляющая чистый доход от указанных операций со строящимся жильем. Если квартира продана по той же цене, по которой была куплена или дешевле, налог, соответственно, платить не надо.В налоговую инспекцию необходимо до 31 апреля года, идущего сразу за годом получения дохода, подать декларацию 3-НДФЛ, которую нужно заполнить с учетом налогового вычета или разницы в стоимости покупки и продажи. К декларации прилагаются копии документов, подтверждающих право на уменьшение налога. Уплата налога производится до 15 июля следующего года.

Не платить налог по переуступке ДДУ

Заранее предупреждаю: перед этим ответом были другие советы от тамошних юристов с пожеланиями платить, так как … Ну словом смотрите статью «Переуступка прав по ДДУ и налоги«. Но нижеприведенная цитата основана на реальном положении вещей. Поэтому и сочла нужным привести на блоге:

Стоит ли воспользоваться вышеприведенным советом, решать вам, дорогие читатели блога SPbflat:) Остается только напомнить: телефоны юристов находятся внизу статьи. Если сомневаетесь, всегда можно позвонить. Удачи.

Подскажите, пожалуйста, каким образом можно продать квартиру путем переоформления ДДУ (переуступка прав). Нужно ли платить налог, если продаю дороже, т.к. квартира уже с ремонтом, и, если да, то каким образом можно этого избежать? Что выгоднее: оформлять в собственность и продавать (до 3х лет) или же продавать по переуступке прав? Подскажите, пожалуйста.

Похожие записи:

• Развод по-мусульмански по всем правилам: права мужа и жены в исламе
• Правила перевозки детей в автомобиле 2023
• Налоговые каникулы для ООО и ИП на УСН 2023